五、《条例》主要内容。《条例》共7章75条。包括总则， 物业服务管理区域和前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务与监督管理，物业的使用和维护，法律责任，附则。

1.“党建引领”写入条例 。《条例》第三条规定，物业服务管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的党建引领下的治理架构。

构建党建引领下的社区治理架构，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，居委会成员通过法定程序担任业委会委员。

2.推动城市管理服务下沉。《条例》第六条规定，市人民政府相关主管部门，按照各自职责负责物业服务管理活动相关监督管理工作。

明确了部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。

3.落实街道属地管理责任。《条例》第七条规定，街道办事处、镇人民政府负责本行政区域内物业服务管理活动的指导和监督工作。

街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。

4.明确专业运营单位职责。第六十六条规定，新开发建设项目，建设单位按照国家技术标准、专业技术规范和相关运营单位意见建设水、电、气、热以及通讯等专业设施设备，并经相关供能运营单位验收合格，待质保期满后移交。投入使用的项目，依法依规移交给专业供能运营单位，实行专业化运营管理，专业运营单位不得拒绝接收。

《条例》第六十七条规定，供水、排水、供电、供气、供热等专业运营单位，应当按以下规定负责物业服务区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：  

    （一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；  

    （二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；  

    （三）业主燃气用具、连接燃气用具专用燃具连接软管以外的燃气设施设备；

    （四）已实行分户控制的，入户阀门外（含入户阀门、热计量表）的供热设施设备；未实行分户控制的，热用户建筑热力入口阀门外（含阀门）的供热设施设备；

    （五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

    专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业服务管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

因此，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当服务到最终用户，专业运营单位承担物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

5.业主大会成立降低难度。业主大会成立难，最大的难题之一就是难以凑够一定量的业主人数。为此，《条例》第二十条规定，业主可以设立业主大会，一个物业服务管理区域成立一个业主大会。已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

    符合前款规定的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。

　　　6.可组建“物业管理委员会”临时补位。没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？条例给出了办法，可以组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位，这将有利于解决当前业委会成立率低的难题。《条例》第三十七条规定，街道办事处、镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业服务管理事项，并推动符合条件的物业服务管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　考虑到其临时性、过渡性的特点，条例特别提出，物业管理委员会的任期一般不超过3年。期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建物业管理委员会。

   7.前期物业服务合同不再是“长期”合同。针对我市部分小区签订前期物业合同后，未及时成立业主委员会选聘物业服务企业的情况，《条例》第十一条规定，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，依法签订前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任等。

    前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

8.应急物业服务期限拟不超6个月。物业管理区域突发失管状态，谁来救急?《条例》第五十九条规定，物业服务管理区域突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供供水、供电、供气、供暖、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

    提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

    应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

9.物业费实行市场调节价并适时调整。《条例》第五十三条规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

同时，要求住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业服务管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

　　　10.物业应对突发事件，街道、镇给予物资资金支持。在应对新冠肺炎疫情工作中，做好各小区的物业管理工作，有针对性地采取防控措施，很有必要。

　　疫情初期，防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，因此，《条例》第六十条 突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

    突发事件包括但不仅限于疫情防控，还包括自然灾害等其他情况。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、镇人民政府指导下依法落实应急预案和各项应急措施。

　　 11.规划车位首先满足业主需要。条例第六十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

即:开发商规划投资建设的车位，以出售、附赠或者出租等方式满足业主停车需求；人防结建公共空间用于停车的，按照人防规定执行；公共区域施划的停车位属于业主共同有。

六、延伸解读。

1.《条例》第七十四条规定，违反本条例的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照其规定执行，对在《条例》中未规定罚则的违法行为作出兜底规定。在物业管理区域内的违法行为，将由相关主管部门依照法律、法规进行处罚。条例第四十八条第四项明确规定了下列行为，对改变小区原景观面貌、违法建设、违规出租房屋、违规停放电动车及充电、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关。以上违法行为将受到严惩。

2.《未进驻物业服务住宅小区管理办法》《物业服务 企业信用评价管理办法》将印发执行。《条例》对物业服务活动以及各方主体责权都做了规定，但很多具体条款还需要进一步细化，形成可操作性的规章。上述“两个办法”已经完成起草、征求意见等程序，将作为配套措施出台。

3.投诉处理将更加快速准确。下一步，将结合12345便民服务热线、媒体曝光反映的突出问题，加大物业行业治理力度。充分利用“接诉即办”的工作机制，督促物业服务企业对投诉问题及时整改。同时，通过已经建立的物业服务监管平台和投诉处理专线，办理物业管理群众诉求，推动住宅小区物业管理问题的合理解决。

相关文件：嘉峪关市物业服务管理条例